Die entsprechenden Voraussetzungen richten sich nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG). Nach § 2 bedarf die Veräußerung landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke der Genehmigung des Geschäftsführers der Kreisstelle der Kreislandwirtschaft. Dies ist in der Region Hochsauerland Herr Dr. Christian Mohr.
Dem Gesetz liegen folgende Erwägungen zugrunde:
- Die Sicherung des Fortbestandes land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, indem die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf ihres Bodens geschützt wird (mikroökonomischer Aspekt).
- Besonders betont wird der Schutz von Natur und Umwelt, indem die Agrarstruktur erhalten und verbessert wird.
- Die Sicherung der Ernährungsvorsorge der Bevölkerung (makroökonomische Aspekte).
Den Ländern ist dabei die Befugnis eingeräumt zu bestimmen, wann die Veräußerung von Grundstücken keiner bestimmten Größe bedarf. Eine solche Festlegung ist in NRW durch das Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz geschaffen worden. Demnach bedürfen erst Flächen ab einer Größe von 1 ha einer Genehmigung.
Über diese muss gem. § 6 GrdstVG innerhalb eines Monats nach Antragsstellung entschieden werden.
Gemäß § 8 ist die Genehmigung zwingend zu erteilen, wenn
1. eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband an der Veräußerung beteiligt ist, das veräußerte Grundstück im Gebiet der beteiligten Gemeinde oder des beteiligten Gemeindeverbandes liegt und durch einen Bauleitplan im Sinne des § 1 Abs. 2 des Baugesetzbuchs nachgewiesen wird, dass das Grundstück für andere als die in § 1 bezeichneten Zwecke vorgesehen ist;
2. ein landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Betrieb geschlossen veräußert oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird oder an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird und der Erwerber oder Nießbraucher entweder der Ehegatte des Eigentümers oder mit dem Eigentümer in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist;
3. ein gemischter Betrieb insgesamt veräußert wird und die land- oder forstwirtschaftliche Fläche nicht die Grundlage für eine selbständige Existenz bietet;
4. die Veräußerung einer Grenzverbesserung dient;
5. Grundstücke zur Verbesserung der Landbewirtschaftung oder aus anderen volkswirtschaftlich gerechtfertigten Gründen getauscht werden und ein etwaiger Geldausgleich nicht mehr als ein Viertel des höheren Grundstückwertes ausmacht;
6. ein Grundstück zur Vermeidung einer Enteignung oder einer bergrechtlichen Grundabtretung an denjenigen veräußert wird, zu dessen Gunsten es enteignet werden könnte oder abgetreten werden müsste, oder ein Grundstück an denjenigen veräußert wird, der das Eigentum auf Grund gesetzlicher Verpflichtung übernehmen muss;
7. Ersatzland erworben wird, soweit
a) der Erwerber auf das Ersatzland zur Sicherung seiner Existenz oder zur Aufrechterhaltung seines persönlich bewirtschafteten Betriebes angewiesen ist oder
b) das Ersatzland zur Erfüllung dem Erwerber wesensgemäß obliegender Aufgaben zu dienen bestimmt ist und es sich bei dem Ersatzland nicht um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb handelt;
c) eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband das Ersatzland zur alsbaldigen Verpachtung oder Veräußerung an einen bestimmten von ihr oder von ihm verdrängten Landwirt benötigt.
In § 9 sind die Voraussetzungen normiert, unter denen eine Genehmigung versagt werden darf oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden kann.
Die Behörde kann dann bei einer Versagung der Genehmigung das jeweilige Siedlungsunternehmen des Landes nach dem Reichssiedlungsgesetz mit dem Vorkaufsrecht beauftragen. Die Landgesellschaft tritt dann zu den ursprünglichen vertraglich vereinbarten Konditionen an die Stelle des Käufers und verkauft anschließend die Fläche an einen Landwirt weiter.
Nach § 9 Abs. 1 kann dies der Fall sein, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet (Nr.1), durch den Verkauf eine unwirtschaftliche Aufteilung droht (Nr. 2) oder der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht (Nr.3).
Nr. 1 erweist sich im vorliegenden Fall als relevant. Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens wird in der Regel bei dem Erwerb durch einen Nicht Landwirt angenommen.
Nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsauffassung (vgl. nur Netz; aaO, 286; BGH NL-BzAR2006, 329; BGH OLG-NL 1998, 254 ff. sowie Thür. OLG; RdL 2007, 301, 302) ist ein Vertrag zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt dann nicht zu genehmigen, wenn ein leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt die vertragsgegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, zum Erwerb bereit und in der Lage und überdies bereit ist, den sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Kaufpreis zu entrichten, sofern dieser maximal bis zu 50 % über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegt (vgl. wiederum Netz; aaO, 286 sowie nachf. Ausf. unter III.2.2.). Nach dem Beschl. des BGH v. 28.05.2006 (AuR 2007, 55 ff.) begründet das Erwerbsinteresse eines aufstockungsbedürftigen Landwirtes grundsätzlich einen Versagungsgrund wegen ungesunder Verteilung des Grund und Bodens gegen den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt. Dieser Versagungsgrund kann allenfalls durch konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers ausgeräumt werden, aus denen sich ergibt, dass die beabsichtigte Veräußerung an ihn Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht.
Im Zusammenhang mit dem Nachweis des Aufstockungsbedarfs des Landwirts ist immer auf dessen Eigenlandanteil abzustellen. Daraus folgt, dass bei einem groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland der Zuerwerb auch dann der Verbesserung der Agrarstruktur im Sinne des § 9 Abs. 2 GrdstVG dient, wenn hierdurch der Eigenlandanteil prozentual nur in geringem Maße erhöht wird (vgl. BGH; AgrarR 2002, 321 sowie OLG Dresden; AgrarR 1994, 308). Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass selbst bei einer mit dem Ankauf verbundenen Erhöhung des Eigenlandanteils von bisher 9,2 % auf 9,8 % der landwirtschaftliche Betrieb gestärkt und damit die Agrarstruktur verbessert werde.
Für das Genehmigungsverfahren werden keine Gebühren erhoben. Zu erwähnen ist weiterhin, dass nach § 24 GrdstVG das Grundstück auf Verlangen der Genehmigungsbehörde herauszugeben ist, wenn dieses ohne die erforderliche Genehmigung übertragen worden ist bzw. trotz einer versagten Genehmigung.
Bei Flächen über 1 ha darf eine Rechtsänderung in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen wird. Besteht die auf Grund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommene Eintragung einer Rechtsänderung jedoch bereits ein Jahr, so gilt das Rechtsgeschäft als genehmigt, es sei denn, dass vor Ablauf dieser Frist ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen oder ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs oder ein Antrag oder ein Ersuchen auf Eintragung eines Widerspruchs gestellt worden ist.
Die Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsbehörden und Landwirtschaftsgerichte ist im Laufe der Jahre allerdings immer liberaler geworden, weil die Erkenntnis Boden gewonnen hat, dass neben den landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben auch die nebenberuflich betriebene Landwirtschaft aus agrarpolitischen und anderen volkswirtschaftlichen Gründen erhaltungswürdig ist.
Zu erwähnen ist weiterhin, dass erhebliche regionale Unterschiede im Vollzug des Grundstückverkehrsgesetzes bestehen. Es gibt viele Landkreise oder Amtsbezirke, in denen nur selten Fälle zur Prüfung vorgelegt würden. Dies ist im Wesentlichen auf den unterschiedlichen Kenntnisstand der zuständigen Sachbearbeiter zurückzuführen. Auch im Hochsauerland lagen lange keine Fälle mehr vor, in denen eine Genehmigung verneint wurde und das Vorkaufsrecht über das Reichssiedlungsgesetz angewendet wurde.
Die Annahme, dass der Hof seine Hofeigenschaft im Sinne der Höfeordnung durch Verlust der landwirtschaftlichen Fläche verliert, greift nicht durch, wenn die Hofstelle noch einen Wert von 5000 € aufweist. Erst unterhalb dieser Schwelle verliert die Hofeigenschaft ihre Bedeutung.
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