Pachtvertrag fristlos gekündigt – was nun?

Hier veröffentlicht am 29. Dezember 2001 mit freundlicher Genehmigung des Autors:

Rechtsanwalt
Dr. Wolf-Dieter Kuhlmann
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Nach den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen sind Jagdpachtverträge langjährig abzuschließen, nämlich nach § 11 Abs. 4 Bundesjagdgesetz (BJG) über mindestens 9 Jahre. In einzelnen Bundesländern betragen die Mindestlaufzeiten 12 Jahren für Hochwildreviere. Während der vereinbarten Laufzeit können die Verträge grundsätzlich nicht gekündigt werden, Verpächter – meistens also eine Jagdgenossenschaft – und Pächter müssen also viele Jahre miteinander auskommen.

Es bleibt nicht aus, daß es während der Dauer eines langjährigen Jagdpachtvertrag zu unvorhergesehenen Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien kommt. Der Jagdpächter beklagt z.B. den Rückgang der Wildbestände, die Anlegung eines Golfplatzes im Revier, die Störung der Jagdausübung durch einen Jagdgenossen u.a.m. . Die Jagdgenossenschaft ihrerseits sieht das Pachtverhältnis etwa durch Verhaltensweisen des Pächters gestört, z.B. übermäßig hohe oder niedrige Abschüsse, unwaidmännisches Verhalten oder Zahlungsverzug bei Pacht bzw. Wildschadenersatz.

Fristlose Kündigung ist möglich

Wird die Fortsetzung des Jagdpachtvertrages für eine der Vertragsparteien wegen massiver Vertragsverstöße des anderen Vertragspartners unzumutbar, kann auch ein an sich ordentlich unkündbares Pachtverhältnis außerordentlich gekündigt werden. Eine Kündigungsfrist besteht dann nicht, es handelt sich um die sog. fristlose Kündigung.

Besteht ein Grund für eine solche fristlose Kündigung, endet der Pachtvertrag mit dem Zugang der außerordentlichen Kündigung. Die Probleme sind damit aber regelmäßig nicht erledigt, sondern beginnen vielfach erst.

Was hat etwa zu geschehen, wenn die Jagdgenossenschaft eine fristlose Kündigung ausspricht, die aus der Sicht des Pächters unwirksam, weil grundlos, ist ? Kann der Pächter wegen Jagdwilderei belangt und im Revier gar festgenommen werden, wenn er unter Berufung auf den Jagdpachtvertrag weiterjagt ? Kann die Jagdgenossenschaft den Pächter selbst von der Jagdausübung fernhalten, um so die Kündigung umzusetzen?

Einen derartigen Fall hatte jüngst das Landgericht Koblenz zu entscheiden. Was war geschehen?

Der Jagdpächter hatte seit einiger Zeit einen Jagdaufseher aus der Gemeinde, mit dem es schließlich zu Auseinandersetzungen kam. Da er mangels Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch nicht amtlich bestätigt war, stellte der Pächter für den bisherigen Jagdhüter einen neuen Jagdaufseher aus dem Nachbardorf ein, der den Jagdaufseherlehrgang erfolgreich bestanden hatte und auch förmlich bestellt wurde.

Dem Jagdpächter wurde daraufhin vom Verpächter mitgeteilt, zwei Mitglieder der Jagdgenossenschaft würden nunmehr den Jagdaufseherlehrgang besuchen und sich ihm nach bestandener Prüfung als Jagdaufseher zur Verfügung stellen. Da er nach dem Jagdpachtvertrag verpflichtet sei, einen Jagdaufseher aus der Gemeinde anzustellen, müsse einer der beiden Jagdgenossen dann bestellt werden. Der Pächter wurde darauf hingewiesen, daß der Jagdpachtvertrag eine Klausel enthalte, wonach der Vertrag bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung auch außerordentlich gekündigt werden könne.

Es kam, wie es kommen mußte: beide Jagdgenossen bestanden die Jagdaufseherprüfung und wurden dem Pächter nunmehr unter Hinweis auf die Regelungen des Jagdpachtvertrages als mögliche bestätigte Jagdaufseher für das Revier präsentiert. Der Pächter weigerte sich, einen von ihnen einzustellen . Er wies darauf hin, daß mit beiden erhebliche persönliche Differenzen bestünden, die eine Einstellung als Jagdaufseher unmöglich machten. Darüber hinaus sei ein erneuter Wechsel in der Person des Jagdaufsehers weder zweckmäßig, noch erforderlich. Die von ihm eingeschaltete Untere Jagdbehörde habe nämlich ausdrücklich bestätigt, die Interessen des Jagdschutzes seien durch den Jagdaufseher aus dem Nachbardorf ausreichend gewahrt.

Die Jagdgenossenschaft beschloß daraufhin in der nächsten Genossenschafts-versammlung, den noch 7 Jahre laufenden Jagdpachtvertrag fristlos mit der Begründung aufzukündigen, der Pächter habe trotz Hinweises auf die möglichen Folgen keinen ortsansässigen Jäger mit Jagdaufseherlehrgang zum Jagdaufseher bestellt. Gleichzeitig wurde ein ausdrückliches Jagdverbot im Revier ausgesprochen und für den Fall der Zuwiderhandlung mit Strafanzeige wegen Wilderei gedroht.

Einstweilige Verfügung

Nun mußte der Pächter zunächst für sich entscheiden, wie er sich angesichts der nach seiner Auffassung unbegründeten Kündigung verhalten wollte. Einerseits schien die Drohung mit Strafanzeige gewichtig, konnte sie ja theoretisch bei Wirksamkeit der Kündigung zu einer Verurteilung wegen Jagdwilderei mit Folgen auch für den Jagdschein (Zuverlässigkeit!) führen. Andererseits war er verpflichtet, den Abschußplan zu erfüllen und haftete für mögliche Wildschäden, wenn der Pachtvertrag mangels Wirksamkeit der Kündigung weiterhin Bestand hatte.

In dieser prekären Situation rief der Pächter das Landgericht Koblenz an und beantragte im Eilverfahren,

„der Antragsgegnerin ( = Jagdgenossenschaft ) bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 500.000,– DM, an dessen Stelle im Falle der Nichtbeitreibbarkeit Ordnungshaft bis zu sechs Monaten treten kann, für jeden Fall der Zuwiderhandlung aufzugeben, es zu unterlassen, dem Antragsteller ( = Pächter ) die Jagdausübung in dem gemeinschaftlichen Jagdbezirk „F“ zu untersagen und ihn bei der Jagdausübung zu behindern.“

Das Landgericht erließ daraufhin postwendend ohne vorherige mündliche Verhandlung die beantragte einstweilige Verfügung, gegen die von Seiten der Jagdgenossenschaft dann Widerspruch eingelegt wurde. Eingewandt wurde im Wesentlichen, die außerordentliche Kündigung sei wirksam, weil der Pächter gegen klare Vertragsbestimmungen verstoßen habe und dies nach den ausdrücklichen Regelungen des Pachtvertrages einen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstelle.

Mit (inzwischen rechtskräftigem) Urteil vom 9.5.2001 ( Az.: 3 O 56 /01 ) bestätigte das Landgericht nach mündlicher Verhandlung die angegriffene einstweilige Verfügung. In den Gründen führt das Gericht aus, die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung könne dahingestellt bleiben. Das gepachtete Jagdausübungsrecht genieße den rechtlichen Schutz, der auch dem Eigentumsrecht ( mit dem das Jagdrecht untrennbar verbunden ist, § 3 BJG ) zustehe. Der Rechtsinhaber könne sich gegen Beeinträchtigungen dieses „absoluten“ Rechts mit der Unterlassungsklage nach § 1004 BGB wehren. Die nur schuldrechtlich wirkende Kündigung könne das Jagdausübungsrecht als absolutes Recht zunächst nicht beeinträchtigen, die Wirksamkeit einer Kündigung müsse ggf. in einem „normalen“ Hauptsacheverfahren geklärt werden.

Jagdverbot nicht gerechtfertigt

Das Gericht befand, das ausgesprochene Jagdverbot beeinträchtige die Rechtsstellung des Pächters. Diese Beeinträchtigung sei auch nicht ausnahmsweise gerechtfertigt. Schließlich habe die zuständige Untere Jagdbehörde ausdrücklich erklärt, der gesetzliche Jagdschutz im Revier sei zu ihrer Zufriedenheit sichergestellt. Dem Pächter stehe vor diesem Hintergrund der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Diesen könne er auch im Wege der einstweiligen Verfügung geltend machen, weil die hierfür erforderliche Dringlichkeit vorliege und zwar schon allein wegen der Notwendigkeit der Wildschadensbekämpfung.

Zugegeben: die Begründung des Gerichts ist für einen Nichtjuristen schwer zu verstehen und soll an dieser Stelle auch nicht vertieft werden. Wichtig ist letztlich das ( richtige ) Ergebnis: die Wirksamkeit der außerordentliche Kündigung eines Jagdpachtvertrages kann nur in einem Hauptprozeß geklärt werden, bis zu dessen Ergebnis darf die Jagdgenossenschaft – abgesehen von krassen Ausnahmefällen – eigenmächtig die tatsächliche Jagdausübung aufgrund des Pachtvertrages nicht unterbinden und damit vollendete Tatsachen schaffen. Sie muß also ggf. Klage gegen den Jagdpächter auf Räumung des Reviers bzw. Unterlassung der Jagdausübung erheben.

Einstweilige Anordnung

Der Pächter hatte noch auf andere Weise vorläufigen Rechtsschutz gesucht, um sich insbesondere nicht in die Gefahr strafrechtlicher Verfolgung zu begeben: er hatte bei der zuständigen Unteren Jagdbehörde unter Hinweis auf den erforderlichen Jagdschutz im Revier den Erlaß einer einstweiligen Anordnung gem. § 12 LJG Rheinland-Pfalz beantragt. Nach dieser Vorschrift kann die Untere Jagdbehörde „ aus wichtigen Gründen … die zur Ausübung und zum Schutze der Jagd erforderlichen Anordnungen treffen“. Die Behörde sah aber letztlich keine Veranlassung, durch eigene Maßnahmen einzugreifen. Die von ihr für rechtlich zutreffend erachtete Entscheidung des Gerichts genüge zur Rechtswahrung, nur im Fall der Aufhebung des Urteils werde man ggf. selbst eine vorläufige Entscheidung treffen.

Im vorliegenden Fall wird dieselbe Kammer des Landgerichts demnächst auch im Hauptsacheverfahren über die Wirksamkeit der Kündigung entscheiden, weil der Pächter Unterlassungsklage gegen die Jagdgenossenschaft erhoben hat. Über das Ergebnis des Rechtsstreits wird selbstverständlich an dieser Stelle berichtet werden.

Fazit

Das Urteil des LG Koblenz weist auf den richtigen Weg: es kann nicht sein, daß eine Jagdgenossenschaft ihre vom Pächter nicht akzeptierte Kündigung faktisch umsetzt und den Pächter u.a. zur Vermeidung angedrohter strafrechtlicher Verfolgung zwingt, ohne gerichtliche Prüfung sofort nachzugeben. Ähnliche Situationen kennen wir aus dem Schuldrecht: selbst ein wirksam gekündigter Mieter kann vom Vermieter nicht einfach auf die Straße gesetzt, also zwangsgeräumt werden, er muß seinen Räumungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen und kann den freiwillig nicht weichenden Mieter schon gar nicht wegen Hausfriedensbruchs anzeigen.

Weder Vorsatz noch Verschulden

Natürlich kann man niemals ausschließen, daß die hier streitbefangene Kündigung im Hauptprozeß – mit welcher Begründung auch immer – für wirksam erklärt wird. Auch eine solche Entwicklung würde für den Pächter, der die Jagdausübung nach dem Erlaß der einstweiligen Verfügung fortgesetzt hat, keine Gefahr in strafrechtlicher Hinsicht darstellen. Selbst wenn man den objektiven Tatbestand der Jagdwilderei nach § 292 StGB als erfüllt ansehen würde, läge jedenfalls kein Vorsatz und schon gar kein Verschulden vor, nachdem sogar ein Kollegialgericht ( die Kammer des Landgerichts ist mit 3 Berufsrichtern besetzt ) die weitere Jagdausübung ausdrücklich ermöglicht hat.

Der Pächter wird also durch die gerichtliche Entscheidung im Eilverfahren selbst dann geschützt, wenn er im Hauptsacheverfahren unterliegen sollte. Daß er in diesem Fall für die Dauer der tatsächlichen Jagdausübung Nutzungsentschädigung ( jedenfalls in Höhe der sonst geschuldeten Pacht ) zahlen müßte, sei nur am Rande vermerkt.

Hier veröffentlicht am 29. Dezember 2001 mit freundlicher Genehmigung des Autors:

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